Jakie skutki w VAT ma odpłatny najem wykonywany dla innego podatnika?

Odpowiedź: Podatniczka, oddająca do używania na podstawie umowy najmu posiadane nieruchomości firmie zarządzającej, która to firma następnie będzie je podnajmowała w ramach działalności gospodarczej koncentrującej się na świadczeniu usług zakwaterowania (PKWiU dział 55), wykonywanej we własnym imieniu i na własny rachunek, powinna zastosować dla tej usługi stawkę VAT w wysokości 23%.

Zasadniczo usługi najmu nieruchomości opodatkowane zostały VAT w wysokości 23%.

Jednak dla:

• usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55) zastosowanie znajdzie 8% stawka VAT (poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy o VAT),

• usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe skorzystać należy ze zwolnienia z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT).

Usługi zakwaterowania (PKWiU dział 55) charakteryzują się tym, że usługa rozliczana jest zazwyczaj w cyklach dziennych lub tygodniowych wraz ze świadczeń dodatkowych usług takich jak recepcja, sprzątnie itp. Osoba przebywająca w nieruchomości realizuje cel turystyczny bądź biznesowy.

Z kolei, aby objąć zwolnieniem z VAT najem, niezbędne jest, aby oddany do używania obiekt miał przeznaczenie mieszkalne, a najemca zaspokajał w nim własne potrzeby mieszkaniowe, organizując w tym miejscu centrum swoich interesów życiowych.

Pytający musi zatem przeanalizować, co jest przedmiotem umowy najmu pomiędzy podatniczką a firmą zarządzającą, jakie ma prawa i jakie przyjęła na siebie obowiązki firma zarządzająca względem lokali mieszkalnych oddanych jej do użytku.

Wydaje się, że usługa, którą będzie wykonywała właścicielka, nie będzie ani usługą zakwaterowania, ani usługą najmu, w której najemca będzie realizował cel mieszkaniowy. Będzie zatem opodatkowana VAT w wysokości 23%. Dopiero najemca podatniczki, firma zarządzająca nieruchomościami, będzie świadczyć usługi najmu krótkoterminowego na dalszym etapie udostępnienia nieruchomości, z tym że działając już na własny rachunek.

To, że najemca (firma zarządzająca) wykorzystuje lokale mieszkalne do świadczenia usług zakwaterowania lub do najmu mieszkalnego na rzecz klienta ostatecznego nie przesądza o tym, że podatniczka, o której mowa w pytaniu, właścicielka mieszkań, sama staje się podmiotem świadczącym tego typu usługi. Nie może zatem objąć swoich świadczeń preferencyjną stawką VAT w wysokości 8% lub zwolnieniem przedmiotowym z VAT. Tak też uważają organy podatkowe. Dla przykładu: interpretacja indywidulana dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 czerwca 2020 r., nr 0114-KDIP1–1.4012.199.2020.2.AKA.

Odpłatny najem wykonywany dla innego podatnika, objęty VAT w wysokości 23%, wymaga wystawienia faktury potwierdzającej to świadczenie. Faktura powinna zostać sporządzona najpóźniej z chwilą upływu terminu płatności czynszu. W tym właśnie momencie powstaje obowiązek podatkowy w VAT w odniesieniu do oddania nieruchomości do używania przez podatniczkę (art. 19 a ust. 5 pkt 4 w zw. z art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT).